Louer sur Airbnb à Alicante quand on est résident espagnol : licences, impôts et pièges 2026

En tant que résident fiscal espagnol, vos revenus Airbnb à Alicante sont déclarés à l'IRPF (formulaire 100, pas le 210 des non-résidents) comme rendimientos del capital inmobiliario. Vous avez besoin d'une licence touristique valide avec numéro NRU au format VT-XXXXXX-A, délivrée par la Generalitat Valenciana — mais depuis 2025, deux obstacles majeurs compliquent la démarche: le moratoire partiel en ville d'Alicante et l'accord obligatoire des 3/5 de la copropriété.

Quelle licence faut-il pour louer légalement à Alicante en 2026 ?

La Comunitat Valenciana réglemente les locations touristiques via la Conselleria de Turisme (pas votre mairie). Depuis 2025, le parcours comporte trois étapes obligatoires:

1. 1.Certificat de compatibilité urbanistique — à demander auprès de l'Ayuntamiento d'Alicante. Ce document atteste que le logement peut légalement accueillir une activité touristique selon le plan d'urbanisme local.
2. 2.Accord de la copropriété (3/5 des voix) — depuis le 3 avril 2025, tout bien situé dans un immeuble plurifamilial nécessite l'approbation expresse de l'assemblée générale avec une double majorité qualifiée: 3/5 des copropriétaires représentant 3/5 des quotes-parts. Sans ce vote favorable, la demande de licence est refusée d'office. Les propriétaires déjà enregistrés avant le 3 avril 2025 conservent leur droit acquis.
3. 3.Déclaration responsable + obtention du NRU — une fois les deux étapes précédentes validées, vous soumettez votre dossier à la Generalitat Valenciana via Turisme CV. Le numéro délivré suit le format VT-XXXXXX-A et est valable 5 ans (contre durée illimitée avant la réforme). Depuis juillet 2025, Airbnb retire automatiquement les annonces sans NRU valide.

Le moratoire Alicante ville: où peut-on encore obtenir une licence ?

La ville d'Alicante a instauré une suspension des nouvelles licences touristiques dans les zones considérées saturées — notamment l'Explanada, le Barrio (centre historique) et le Casco Antiguo — jusqu'à fin 2026 au moins. En revanche, Playa San Juan, Cabo de las Huertas et les quartiers périphériques restent éligibles sous réserve de remplir les critères urbanistiques.

Si vous habitez ou possédez un bien en plein centre: renseignez-vous en amont auprès de l'Ayuntamiento avant d'engager des frais d'architecte ou de notaire.

Comment declarer vos revenus Airbnb à l'IRPF espagnol ?

En tant que résident fiscal espagnol, vous remplissez le formulaire 100 (Renta) chaque printemps. Vos revenus Airbnb tombent dans la catégorie rendimientos del capital inmobiliario — revenu foncier, pas activité économique — dans la quasi-totalité des cas (locations meublées de courte durée sans services hôteliers).

Charges déductibles au prorata des jours loués

Attention: la réduction de 50 % à 90 % sur les revenus locatifs (réforme 2024, zones tendues) ne s'applique pas aux locations touristiques de type Airbnb. Elle est réservée aux locations de résidence principale de longue durée.

Pour les jours où le bien est vacant et non loué, vous devez déclarer une imputación de rentas inmobiliarias (revenu fictif = 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si le cadastre a été révisé après 1994).

Le piège DAC7: l'Agencia Tributaria sait déjà combien vous avez gagné

Depuis 2024, toutes les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo) transmettent automatiquement à l'Agencia Tributaria le montant total des revenus versés à chaque propriétaire, en application de la directive européenne DAC7 (transposée via le formulaire 038). Ces données sont croisées automatiquement avec votre déclaration IRPF. Toute omission déclenche une vérification.

Et si vous etes encore résident fiscal français ?

La question posée sur le forum Airbnb Community France en juin 2026 revient régulièrement: "J'ai un appartement loué sur Airbnb en Espagne, je suis résidente fiscale française. J'ai déclaré en Espagne (formulaire 210 non-résident). Dois-je aussi déclarer en France ?"

Réponse courte: oui, mais sans double imposition.

La convention fiscale France-Espagne prévoit que les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien (l'Espagne). Mais ils restent à déclarer en France sur le formulaire 2047 (revenus de source étrangère), afin d'être pris en compte dans le calcul du taux effectif d'imposition. Un crédit d'impôt conventionnel évite la double taxation réelle.

Si vous êtes passé(e) en résident fiscal espagnol depuis votre installation, vous n'utilisez plus le formulaire 210 (réservé aux non-résidents) mais bien le formulaire 100. C'est l'erreur la plus fréquente que je vois chez les familles françaises installées depuis moins de 2 ans à Alicante.

Mon experience

J'habite à Playa San Juan avec mes trois enfants. Quand on a voulu louer notre appartement secondaire quelques semaines par an pour amortir les charges, on a passé trois mois à démêler la réglementation valencienne — qui évolue vite et est souvent mal reflétée sur les forums français.

Ce qui m'a frappée: la majorité des guides disponibles en français s'adressent aux non-résidents (formulaire 210, IRNR). Or, dès que vous avez votre NIE, votre padron et plus de 183 jours en Espagne, vous basculez dans un régime fiscal complètement différent — plus de droits, plus de déductions, mais aussi plus de complexité. Et le fisc espagnol, via DAC7, voit tout.

La bonne nouvelle: une fois la licence obtenue et la comptabilité bien tenue, le régime IRPF est souvent plus favorable que ce que craignent les expatriés français.

FAQ

Q: Mon appartement en copropriété au centre d'Alicante peut-il encore obtenir une licence en 2026 ?

Dans les zones couvertes par le moratoire (Explanada, Barrio, Casco Antiguo), aucune nouvelle licence n'est délivrée jusqu'à fin 2026 au moins. En dehors de ces zones, c'est possible à condition d'obtenir le vote favorable des 3/5 de la copropriété et le certificat urbanistique de la mairie.

Q: Combien coûte une amende si je loue sans licence en Comunitat Valenciana ?

Les sanctions vont jusqu'à 100 000 € pour les infractions graves. En 2024, plus de 4 200 sanctions ont été infligées pour un montant moyen d'environ 6 000 € (Source: données Turisme CV rapportées par la presse valencienne). Airbnb retire de surcroît l'annonce automatiquement depuis juillet 2025.

Q: Puis-je déduire la totalité de mon IBI si je loue 3 mois sur 12 ?

Non. Vous ne déduisez que la fraction correspondant aux jours effectivement loués. Sur 90 jours loués / 365 jours, vous déduisez 24,6 % de l'IBI annuel. Le reste peut être imputé en revenu fictif pour les jours vacants.

Q: La licence transmise à un acheteur si je vends le bien ?

Non. Depuis la réforme de 2025, les licences sont nominatives et attachées au propriétaire (durée de validité 5 ans). L'acheteur doit déposer sa propre demande, sous réserve des conditions en vigueur à la date de sa demande.

Q: Mon compte Airbnb est-il automatiquement signalé à l'Agencia Tributaria ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2024 (directive DAC7, formulaire 038), Airbnb transmet chaque janvier à l'Agencia Tributaria l'identité et les revenus de chaque hôte actif en Espagne. Il n'y a plus de déclaration à faire "discrètement".

Q: Est-ce que je dois payer la TVA (IVA) en Espagne sur mes revenus Airbnb ?

Généralement non, si vous n'offrez pas de services hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, réception). La location meublée touristique standard est exonérée d'IVA. Si vous proposez des services assimilables à un hôtel, un autre régime s'applique — consultez un gestor fiscal.

En resume

• •Licence obligatoire avec NRU (format VT-XXXXXX-A), valable 5 ans, délivrée par Turisme CV.
• •Moratoire actif en centre-ville d'Alicante ; Playa San Juan et périphérie encore éligibles.
• •Accord des 3/5 de la copropriété requis depuis avril 2025 pour les immeubles plurifamiliaux.
• •Résident espagnol = formulaire 100 (IRPF), pas le 210. Charges déductibles au prorata des jours loués.
• •DAC7: l'Agencia Tributaria reçoit vos revenus Airbnb automatiquement chaque janvier.
• •Si vous avez encore des attaches fiscales en France: déclaration formulaire 2047 + crédit d'impôt conventionnel.

Pour aller plus loin

• •Convention fiscale France-Espagne: comment éviter la double imposition
• •Checklist complète des démarches à l'installation en Espagne
• •IRNR et IBI: impôts pour propriétaire français en Espagne
• •Ouvrir un compte bancaire en Espagne: étapes et banques recommandées
• •Padron municipal: pourquoi s'enregistrer dès l'arrivée

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