Licence touristique Airbnb à Alicante : démarches, zones bloquées et pièges à éviter en 2025-2026

Depuis le 13 janvier 2025, la ville d'Alicante a instauré un gel de deux ans sur les nouvelles licences de vivienda de uso turístico (VUT) couvrant désormais l'ensemble du territoire municipal. Pas seulement quelques rues du centre: la totalité de la commune est concernée. Si vous achetez un appartement en copropriété à Alicante dans l'espoir de le louer sur Airbnb, vous ne pourrez pas obtenir de licence avant janvier 2027 au plus tôt — et encore, sous conditions strictes.

Qu'est-ce que la moratoire de 2025, et où s'applique-t-elle exactement ?

Le 13 janvier 2025, la mairie d'Alicante a suspendu la délivrance de tout titre habilitant pour les VUT nouvelles — appartements, blocs entiers, pensions touristiques — pour une durée maximale de deux ans (Ayuntamiento de Alicante, janvier 2025). Le pleno du 22 juillet 2025 a étendu cette mesure aux blocs d'immeubles complets, avec 21 voix pour. La décision a été confirmée par la justice après un recours déposé par l'association de loueurs Aptur.

Zones officiellement saturées (index VUT dépassé):

La nouvelle réglementation (Modificación Puntual n°52 du PGOU, approuvée initialement en décembre 2025) fixe un index maximum de 0,187 place touristique par habitant par section censale. Toute section dépassant ce seuil est bloquée automatiquement.

Ce que ça signifie concrètement: même si votre bien est techniquement éligible sur le plan urbanistique, si votre section censale est au-dessus du quota, aucune licence ne sera accordée.

Quelles zones restent encore accessibles hors du terme municipal d'Alicante ?

La moratoire concerne le terme municipal de la ville d'Alicante. Si votre bien est situé dans un autre município de la province, la situation est différente — chaque mairie gère ses propres règles.

Zones de la province encore potentiellement ouvertes:

• •Benidorm, Torrevieja, Orihuela Costa: marché très actif, réglementations propres à vérifier auprès de chaque ayuntamiento
• •San Vicente del Raspeig: terme municipal distinct d'Alicante, qui applique ses propres règles locales
• •Maisons individuelles (viviendas unifamiliares) hors zones saturées: historiquement mieux tolérées, mais soumises aux mêmes règles GVA depuis 2025
• •Villas et chalets en zone résidentielle diffuse: éligibles à la procédure GVA standard si la mairie locale ne fait pas l'objet d'une moratoire

Avant tout achat avec intention locative courte durée, vérification obligatoire: demandez l'Informe de Compatibilité Urbanistique (ICU) à la mairie compétente. Ce document — et non pas une estimation d'agent immobilier — est l'unique référence juridiquement opposable.

Quelles sont les 5 étapes pour obtenir une licence VUT en Communauté valencienne ?

Voici le parcours standard hors moratoire, valable pour toute la Comunitat Valenciana (Ley 15/2018 + décrets d'application):

Étape 1 — Informe de Compatibilité Urbanistique (ICU)

Déposé auprès de la mairie. Confirme que l'usage touristique est compatible avec le zonage urbanistique du bien. Coût: variable selon commune (350 € en moyenne à Alicante ville). Délai: 1 à 3 mois.

Étape 2 — Accord de la copropriété (si appartement)

Depuis 2025, une majorité qualifiée de 60 % des copropriétaires ET 60 % des quotes-parts est obligatoire pour autoriser l'usage touristique dans un immeuble collectif. Un procès-verbal de junta signé est exigé. Sans ce document, le dossier est irrecevable.

Étape 3 — Déclaration Responsable en ligne via le portail GVA

Dépôt sur la sede electrónica de la Generalitat Valenciana (procédure 19207). Certificat numérique obligatoire. À la validation, un numéro VT-XXXXXX-A est attribué automatiquement — c'est votre licence.

Étape 4 — Enregistrement SES.HOSPEDAJES

Obligation légale: déclarer les données de chaque voyageur auprès du Ministère de l'Intérieur via la plateforme SES.HOSPEDAJES dans les 24 heures suivant l'arrivée. C'est l'équivalent du registre d'hôtel. Sanction en cas de manquement.

Étape 5 — Mise en conformité et affichage

• •Assurance RC obligatoire: minimum 150 000 € de couverture pour les biens jusqu'à 25 personnes (~80-180 €/an)
• •Plaque identificative VUT visible depuis l'extérieur (20-50 €)
• •Certificat énergétique valide

Budget global pour l'obtention: comptez entre 1 100 € et 4 000 € selon l'état du bien et les honoraires d'accompagnement.

Quelles sont les règles à respecter une fois la licence obtenue ?

Durée de la licence: 5 ans renouvelables (depuis 2025 — plus à vie). Renouvellement via nouvelle Déclaration Responsable dans le mois précédant l'échéance.

Durée maximale par séjour: 10 jours consécutifs par locataire (nouveauté 2025).

Obligations continues:

• •Déclaration Hospedajes sous 24h à chaque arrivée
• •Affichage du numéro VT et des tarifs dans le logement
• •Respect des normes de qualité minimales (surface, équipements, eau chaude, ventilation)
• •Assurance RC maintenue active

Fiscalité: les revenus locatifs sont imposables en Espagne via l'IRNR (non-résidents) ou l'IRPF (résidents). Voir mon guide sur l'IRNR et l'IBI pour éviter la double imposition.

Quelles sont les sanctions en cas de location sans licence ?

Les amendes ont été considérablement renforcées. Depuis début 2026, la mairie d'Alicante a récupéré les compétences d'inspection et de sanction précédemment gérées par la Generalitat.

Les plateformes comme Airbnb et Booking sont également dans le viseur: elles sont tenues de vérifier le numéro de licence et peuvent être sanctionnées pour avoir publié des annonces non conformes.

Mon expérience: ce que j'ai vérifié pour ma propre situation à Alicante

Quand j'ai commencé à me pencher sur le sujet pour notre bien à Alicante, j'ai d'abord cru — comme beaucoup — que la moratoire ne concernait que quelques rues historiques du centre. En réalité, j'ai découvert que l'ensemble du terme municipal est bloqué depuis janvier 2025, et que la liste des zones "saturées" couvre des quartiers que personne ne qualifierait spontanément de touristiques (Benalúa, Carolinas...).

Le deuxième choc: la règle des 60 % de copropriétaires. Organiser une junta de propietarios pour obtenir ce vote, avec les délais de convocation légaux espagnols et les réticences fréquentes des voisins, peut facilement prendre 3 à 6 mois — avant même de déposer le moindre dossier à la GVA.

Ce que je recommande systématiquement à mes clients: ne jamais conditionner un achat immobilier à la viabilité d'un projet Airbnb sans avoir en main un ICU favorable ET la certitude que la section censale n'est pas saturée. Ces deux vérifications sont à faire avant la signature du compromis, pas après.

Si vous êtes en train de réfléchir à votre installation en Espagne et que l'investissement locatif fait partie de votre plan, lisez aussi notre checklist des démarches d'installation — le NIE, le Padrón et le compte bancaire espagnol sont des prérequis avant même d'ouvrir un dossier VUT.

FAQ

Q: La moratoire d'Alicante s'applique-t-elle aussi aux maisons individuelles ?

Oui. Depuis juillet 2025, la suspension concerne les VUT isolées ET les blocs d'appartements, sur tout le terme municipal de la ville d'Alicante. Il n'existe plus d'exception pour les villas ou maisons de ville dans la commune d'Alicante.

Q: Peut-on acheter un bien avec une licence VUT existante et la conserver ?

Oui. Les licences existantes sont transmissibles à l'acheteur lors d'une vente, sous réserve d'une mise à jour de la Déclaration Responsable auprès de la GVA. C'est l'une des rares façons d'entrer sur le marché locatif touristique d'Alicante pendant la moratoire. Vérifiez cependant que la licence a été renouvelée et qu'elle est valide (durée 5 ans depuis 2025).

Q: La mairie de Benidorm ou Torrevieja applique-t-elle aussi une moratoire ?

Chaque ayuntamiento est autonome sur ce point. A la date de rédaction de cet article (juin 2026), Benidorm et Torrevieja ne font pas l'objet d'une suspension générale comparable à Alicante ville, mais leurs règles évoluent. Vérification obligatoire auprès de chaque mairie avant tout projet.

Q: Combien de temps faut-il pour obtenir une licence VUT hors moratoire ?

En pratique: 3 à 6 mois si tout se passe bien — ICU municipal (1-3 mois), accord de copropriété (variable), Déclaration Responsable GVA (traitement immédiat mais dépôt du dossier complet requis). Avec un accompagnement professionnel, le délai peut être raccourci.

Q: Airbnb accepte-t-il de publier une annonce sans numéro VUT en Espagne ?

Non. Depuis la réglementation européenne de 2024 et les obligations nationales espagnoles, Airbnb exige le numéro VT lors de la création d'une annonce en Espagne. Publier sans ce numéro expose à la suppression de l'annonce et à des sanctions.

Q: Quelle rentabilité brute pour une VUT conforme à Alicante ?

En secteurs actifs hors zones saturées (province d'Alicante, littoral), la rentabilité brute se situe entre 7 % et 10 % par an selon le bien, le taux d'occupation et le mode de gestion (en direct vs. conciergerie). La rentabilité nette réelle dépend des charges, de la fiscalité IRNR/IRPF et des coûts de gestion: une simulation précise reste indispensable avant d'investir.

Pour aller plus loin

• •Guide complet de l'expatriation en Espagne — le point de départ pour toutes vos démarches
• •Checklist installation en Espagne — NIE, Padrón, compte bancaire, sécurité sociale
• •IRNR et IBI: la fiscalité du propriétaire français en Espagne — ne payez pas d'impôts en double
• •Convention fiscale France-Espagne — comment vos revenus locatifs sont traités des deux côtés
• •Ouvrir un compte bancaire en Espagne — indispensable avant tout projet immobilier

En resume

• •La moratoire couvre tout le terme municipal d'Alicante depuis le 13 janvier 2025, jusqu'à janvier 2027 minimum.
• •Les licences sont désormais valables 5 ans et requièrent le vote favorable de 60 % des copropriétaires.
• •Le parcours VUT comporte 5 étapes: ICU mairie → accord copropriété → Déclaration GVA → Hospedajes → mise en conformité RC.
• •Les amendes atteignent 600 000 € par logement en cas d'exploitation illicite.
• •Hors commune d'Alicante, des opportunités existent — mais chaque ayuntamiento a ses propres règles.

Vous avez un projet d'achat immobilier dans la province d'Alicante et vous voulez savoir si votre bien sera éligible ? Réservez une consultation WhatsApp — je passe en revue votre situation concrète et vous indique les vérifications prioritaires à faire avant de signer quoi que ce soit.