Vendre un bien immobilier en Espagne en étant Français : impôts et plus-value (2026)

Quand on a acheté un appartement ou une villa en Espagne et qu'on décide de revendre, beaucoup de Français pensent que la fiscalité s'arrête à la signature chez le notaire. C'est faux. Entre la plus-value espagnole, la retenue de 3 % prélevée par l'acheteur, la fameuse "plusvalía municipale" et la déclaration obligatoire en France, il y a quatre étages à comprendre.

J'ai vu autour de moi des vendeurs surpris de récupérer plusieurs milliers d'euros un an après la vente, et d'autres qui ont oublié de déclarer la plus-value au fisc français. Voici la version claire, terrain, à jour 2026.

1) La plus-value espagnole (IRNR): 19 % pour un Français

En tant que résident fiscal d'un pays de l'UE, vous relevez de l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents). Le taux sur la plus-value immobilière nette est de 19 % pour les résidents UE/EEE (France, mais aussi Islande, Norvège, Liechtenstein), contre 24 % pour les résidents hors UE/EEE. Source: AEAT (manuel des non-résidents).

La plus-value imposable, ce n'est PAS la différence brute prix d'achat / prix de vente. Elle se calcule ainsi:

• —Valeur d'acquisition = prix payé + frais et impôts d'achat (ITP ou TVA, notaire, registre, commission d'agence) + investissements et améliorations justifiés sur facture.
• —Valeur de transmission = prix de vente − frais de vente (commission d'agence, plus-value municipale si elle reste à votre charge).
• —Plus-value nette = valeur de transmission − valeur d'acquisition.

Autrement dit, plus vous avez de factures (travaux, frais d'achat), plus votre base imposable baisse. Gardez TOUT. Si vous préparez encore votre achat, la liste des frais d'achat immobilier en Espagne vous montre exactement quoi conserver.

Cas particulier: les coefficients d'abattement ("coeficientes de abatimiento") ne s'appliquent qu'aux biens acquis avant le 31/12/1994, avec un plafond global de 400 000 € de valeur de transmission par contribuable. Pour la grande majorité des expats arrivés ces 20 dernières années, ils ne jouent pas.

2) La retenue de 3 %: ce que l'acheteur prélève (modelo 211)

C'est le mécanisme qui surprend le plus. Quand le vendeur est non-résident, l'acheteur retient 3 % du prix de vente convenu et les verse directement au Trésor espagnol via le modelo 211, dans le délai d'un mois suivant la signature de l'acte. Source: AEAT.

Ce n'est pas un impôt supplémentaire: c'est un acompte sur votre IRNR. Concrètement, vous touchez le prix de vente moins 3 %.

Ensuite, c'est à vous (le vendeur) de déposer le modelo 210 dans un délai de 3 mois comptés après l'expiration du délai d'un mois de l'acheteur — soit environ 4 mois après la signature. C'est là que tout se régularise:

• —Si votre impôt réel (19 % du gain) est inférieur aux 3 % retenus, vous récupérez l'excédent ("devolución del exceso").
• —Si vous vendez à perte, les 3 % ont quand même été prélevés, mais vous les récupérez intégralement via le modelo 210.

Ce point est mal expliqué partout: même en cas de moins-value, l'acheteur DOIT prélever les 3 %. Vous ne perdez pas cet argent, mais il faut faire la démarche pour le récupérer. Un gestor ou un avocat fiscaliste local gère généralement le dépôt du 210 pour vous.

3) La plusvalía municipale: la grosse nuance 2026

La "plusvalía municipal" (IIVTNU) est un impôt municipal sur l'augmentation de valeur du terrain urbain (le sol, pas le bâti). Chaque mairie fixe ses taux dans un barème national. Deux méthodes de calcul existent, et vous retenez la plus favorable:

• —Méthode objective: valeur cadastrale du sol × coefficient selon le nombre d'années de détention.
• —Méthode réelle: gain réel sur le sol (différence achat/vente affectée au terrain).

Le point d'actualité 2026 que presque personne n'a intégré: le Real Decreto-ley 16/2025 (BOE du 23/12/2025) avait relevé les coefficients maximaux 2026 (hausses jusqu'à +40 %, surtout pour les détentions de 7 à 15 ans). MAIS le Congrès a rejeté sa validation le 27/01/2026, dérogation publiée au BOE le 28/01/2026. Résultat: les coefficients 2024 restent en vigueur, la hausse n'a jamais été pérennisée. Ceux qui ont liquidé avec les coefficients 2026 entre fin décembre 2025 et le 27/01/2026 peuvent réclamer le trop-payé. Sources: BOE-A-2025-26458, idealista, cabinets Garrigues et Andersen.

La fourchette de coefficients applicable est d'environ 0,08 à 0,45 selon l'ancienneté (barème du RDL 26/2021). Chaque mairie (Alicante, Mutxamel, Busot, El Campello…) fixe SON taux dans ces plafonds: vérifiez l'ordonnance fiscale de votre commune.

Qui paie ? Quand le vendeur est non-résident, c'est l'acheteur qui devient redevable substitut ("sustituto del contribuyente") de la plusvalía municipale. Dans la pratique, cela se négocie souvent dans le prix de vente.

4) Les exonérations: qui y a droit (et qui n'y a pas droit)

Attention, c'est là que beaucoup se trompent. Deux exonérations existent, mais elles sont réservées aux résidents fiscaux espagnols vendant leur résidence habituelle:

• —Réinvestissement: exonération totale du gain si vous réinvestissez dans une nouvelle résidence habituelle sous 2 ans. Cette exonération a été étendue aux résidents UE/EEE, à condition que la résidence vendue ET achetée soit habituelle (dans l'UE/EEE).
• —+65 ans: exonération totale, sans plafond et sans obligation de réinvestir, sur la vente de la résidence habituelle occupée depuis au moins 3 ans. Source: AEAT.

Le piège: si vous êtes non-résident vendant une résidence secondaire (cas classique de l'expat ou du propriétaire à distance), vous n'avez droit à AUCUNE de ces deux exonérations. Votre statut de résident fiscal est donc déterminant — c'est tout l'enjeu de la résidence fiscale et de la règle des 183 jours.

5) Côté France: oui, il faut déclarer (mais pas payer deux fois)

C'est l'étage que les vendeurs oublient le plus. En tant que résident fiscal français, vous êtes imposé sur votre revenu mondial, donc la plus-value espagnole doit être déclarée en France.

La convention France-Espagne du 10/10/1995 prévoit (article 13) que la plus-value immobilière est imposable dans l'État où se situe le bien — l'Espagne. Pour éliminer la double imposition (article 24), la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt espagnol, imputé sur l'impôt français. Sources: BOFiP BOI-INT-CVB-ESP, Légifrance.

En pratique, vos déclarations françaises:

• —Formulaire 2048-IMM-SD: à déposer dans le mois suivant la cession (formalité).
• —Déclaration 2042 C, case 3VZ: report de la plus-value.
• —Formulaire 2047: déclaration des revenus de source étrangère.

Subtilité importante (YMYL): la France recalcule la plus-value selon SES propres règles, notamment les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). L'assiette française n'est donc pas la même que l'assiette espagnole. Le crédit d'impôt neutralise l'impôt espagnol, mais selon la durée de détention, un reliquat français peut subsister — ou pas. Ne partez jamais du principe que ce sera "0 € en France" par défaut. Sur les cas patrimoniaux, faites valider par un conseil. Le mécanisme général est détaillé dans mon article sur la double imposition France-Espagne.

Mon expérience

Une famille française installée près de chez nous, du côté de Mutxamel, a revendu en 2025 la villa qu'elle avait achetée une dizaine d'années plus tôt sur la Costa Blanca. Trois choses les ont marqués.

D'abord, le notaire a versé le prix moins 3 %: ils ont cru à une erreur de calcul avant qu'on leur explique le modelo 211. Ensuite, comme ils avaient gardé toutes les factures de travaux (cuisine, climatisation réversible, terrasse), leur plus-value nette a fondu, et le 19 % réel s'est retrouvé bien en dessous des 3 % retenus — leur gestor a déposé le modelo 210 et ils ont récupéré l'excédent quelques mois plus tard. Enfin, ils avaient complètement zappé la déclaration en France: c'est leur comptable français qui a rattrapé le 2048-IMM-SD juste à temps. Morale locale: sur la Costa Blanca, les factures classées et un bon gestor valent largement leur coût. Si vous regardez encore le marché, mes repères de prix immobiliers à Alicante donnent une base réaliste, et vous pouvez voir un exemple de bien sur ma page maison à Mutxamel Bonalba-Cotoveta.

6) Récapitulatif: le parcours de vente en 6 étapes

1. 1.Avant la vente: rassemblez prix d'achat, frais d'achat, et TOUTES les factures de travaux/améliorations.
2. 2.Chez le notaire: l'acheteur retient 3 % du prix (modelo 211, sous 1 mois).
3. 3.Plusvalía municipale: l'acheteur en est redevable substitut (souvent négociée), coefficients 2024 toujours en vigueur en 2026.
4. 4.Modelo 210 (sous ~4 mois): régularisation du 19 % et récupération de l'excédent ou de la totalité si perte.
5. 5.En France: 2048-IMM-SD sous 1 mois, puis 2042 case 3VZ + 2047.
6. 6.Crédit d'impôt: la France impute l'impôt espagnol, recalcule selon ses abattements de durée.

La vente d'un bien touche aussi parfois à la transmission et à la succession. Sur un dossier patrimonial, l'erreur coûte cher: faites-vous accompagner.

FAQ

Q: Combien d'impôt sur la plus-value paie un non-résident français qui vend en Espagne ?

19 % de la plus-value nette (taux UE/EEE), calculée sur la différence entre valeur de transmission et valeur d'acquisition frais inclus. L'acheteur prélève une retenue d'acompte de 3 % du prix de vente, imputée sur cet impôt.

Q: Comment récupérer la retenue de 3 % (modelo 211) ?

En déposant le modelo 210 dans les ~4 mois suivant la signature. Si votre impôt réel est inférieur aux 3 % retenus, vous récupérez l'excédent ; en cas de vente à perte, vous récupérez l'intégralité.

Q: Faut-il déclarer en France la plus-value d'un bien vendu en Espagne ?

Oui. Vous êtes imposé sur votre revenu mondial: formulaire 2048-IMM-SD sous un mois, puis report en case 3VZ de la 2042 C et déclaration 2047. La double imposition est neutralisée par un crédit d'impôt (convention art. 24).

Q: La plus-value municipale a-t-elle augmenté en 2026 ?

Non. Le RDL 16/2025 qui relevait les coefficients (jusqu'à +40 %) a été annulé par le Congrès le 27/01/2026. Les coefficients 2024 restent applicables ; ceux qui ont payé selon les coefficients 2026 peuvent réclamer le trop-payé.

Q: Un expat non-résident peut-il bénéficier de l'exonération +65 ans ou réinvestissement ?

Non sur une résidence secondaire. Ces exonérations sont réservées aux résidents fiscaux espagnols vendant leur résidence habituelle (totale après 65 ans ; réinvestissement sous 2 ans, étendu aux résidents UE/EEE).